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亲历美国次贷危机都是疯狂买房惹的祸

2018-11-13 12:12:11 | 来源: 民生理财

亲历美国次贷危机:都是“疯狂买房”惹的祸?

在上世纪九十年代克林顿总统任期,美国两房与联邦政府之间的关系十分密切而融洽。一方面两房经常从丰 裕的经营收益中出资给共和民主两党,一方面也十分情愿配合联邦政府的各种有关房贷政策。克林顿总统任期后期,有把中产阶级队伍扩展到低收入阶层的愿景。有 恒产者有恒心,两房在九十年代后期很配合的大规模放水,用来给穷人们一个家。

这个想法虽然美好,但是没过多少年次贷危机就排山倒海的来了。问题出在哪儿呢?

本来作为房贷批发市场的两房有多年积累的风险经验,收入与贷款额比例,现有收入负债程度,信用,都有严格要求。为了推广住房拥有率,两房积极推动房贷放松条件的做法。

对于贷款人而言,一般来说需要百分之二十的首付,贷款总额为家庭年收入的三倍比较合适。1990年代后期,美国几家最大的房贷银行,包括 Countrywide、Washington Mutual,把标准放宽到五倍收入。在现实生活中贷款经理们为了挣得佣金甚至不惜造假,编造子虚乌有的家庭收入来通过贷款审核。这样,首付也降低到零。

美国在2007~2008年金融危 机前

亲历美国次贷危机都是疯狂买房惹的祸

,在很长时间里房地产一直都是上涨的。那时信用卡债务坏账以百分点来计算,而房屋贷款的坏账则是以基点(base point)计算。这样房屋贷款渐渐的像唐僧肉一样各路神怪都想分点了。在1990年代末到2007年,各种各样的私营金融机构玩家纷纷参与房贷证券化市 场,争夺市场份额。

在这些年里房地美、房利美两家的市场份额减小不少,原因是Countrywide、Washington Mutual等私营金融公司在大干快上。多年以后一位当年在Countrywide任职的朋友回忆,说当时公司门店的贷款经理们拿佣金拿到手软,个个 收入超过百万美元,为达到业绩纷纷主动帮助贷款客户在各种申贷数据,特别是收入数据上公然做假。

因为房价总是预期要涨的,所以金融机构高层对此不仅假装不在意,而且给予鼓励。Countrywide在那几年在除了两房以外的私营房贷企业里高居榜首,一时十分风光。

到了2007年爆发次贷危机,由此引发的金融海啸中,Countrywid、WashingtonMutual等行业内的明星纷纷垮了,被美国银行 等收购兼并。而在以后的日子里,买下Countrywide的美国银行,又为了继承前者遗留下来的次贷问题,被联邦政府诉讼罚款达上百亿美元,

那么,次贷危机发生了以后房地产业怎么办?美国两房的股价从六七十块一路跌到一块钱,眼看走向破产。这个时候联邦政府出手了,给两房输血,让两房继 续挺住,又占到了整个市场的七八成以上比例,以此硬撑住房贷批发市场。这样撑了几年,随着美联储伯南克主席量化宽松政策的实行,美国房地产价格到了 2012年左右终于探底,此后就再次开始成长,甚至重现往日疯狂。

作为美国次贷危机的亲历者,仔细想想美国的房贷还是很不错的,从零售到批发,从安居到抵税,鼓励人们保持良好信用,提供储蓄手段,从税收、利率等方 面给予勤奋努力的普通人足够好的机会。这样整个社会依靠信用良性运转。美国三大征信公司都是百年老店,资讯全面可靠,覆盖率几乎是美国国土上的每个人。

来源:第一财经

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